Adquirir a casa própria é um sonho para a grande maioria dos brasileiros, e muitas vezes, a necessidade de aguardar a construção da moradia é apenas mais uma etapa para essa realização.
Ocorre que o cronograma estabelecido pelas construtoras pode não ser respeitado, e o que seria apenas mais uma fase para a realização de um sonho, se torna um pesadelo.
Leia esse artigo até o final para entender quais são seus direitos diante de um atraso indevido para a entrega de uma obra.
Quando a obra entra em atraso?
Conforme se extrai da Lei n° 13.786/18, há um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta dias) corridos de atraso na obra de um empreendimento imobiliário. Em muitos contratos, há previsão expressa de cláusulas contendo tal prazo.
De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1582318, a tolerância contratual pelo atraso da obra não pode superar o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (art. 33 da Lei n° 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18 do Código de Defesa do Consumidor).
Para a corte superior, o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial, constituindo previsão atenuadora dos riscos inerentes à construção civil, o que acaba por favorecer ambas as partes contratantes.
Portanto, ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos de tolerância para a entrega da obra, o estabelecimento por parte da construtora, de novos prazos, além desta prorrogação, já se tornam abusivos.
Quais as consequências para atraso em entrega de obra?
Diante de um atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, o consumidor poderá optar pela rescisão do contrato, ocasião em que terá direito de receber de volta os valores que foram pagos.
Destaca-se que há casos em que o contrato estabelece multa somente para o consumidor em caso de desistência do contrato. Nesse caso, os tribunais vêm entendendo que a mesma multa colocada no contrato, para ser aplicada ao consumidor, pode ser aplicada para a construtora, ainda que não expressamente prevista. Trata-se da possibilidade de aplicação inversa da cláusula em caso de atraso na entrega da obra.
Quando cabe indenização por atraso em entrega de obra?
Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, o consumidor poderá pleitear uma indenização por danos causados a ele, sejam danos materiais ou morais.
Como funciona a indenização por atraso em entrega de obra?
A indenização por atraso na entrega de obra, poderá compreender tanto danos materiais, quanto danos morais, e será analisada pelo Poder Judiciário, conforme cada caso.
Em relação aos danos materiais, será levado em consideração o prejuízo financeiro que o consumidor teve de arcar com o atraso na obra. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp n°. 1.729.593/SP, entendeu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da construtora de pagar aluguel mensal ao consumidor, a título de lucros cessantes, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, que somente cessará na data da disponibilização da unidade autônoma para que o comprador possa nela habitar.
Ademais, destaque-se que em alguns casos, o atraso na obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, sobretudo quando os consumidores precisam abrir mão de seus projetos pessoais, ou passar por situações constrangedoras e estressantes em razão do atraso na conclusão do empreendimento.
Nessas situações, o consumidor também terá direito ao dano moral, que será arbitrado levando em consideração as particularidades de cada caso.
Quem responde a indenização por atraso?
O atraso na conclusão da obra por parte da construtora, poderá resultar em sua responsabilidade de arcar com uma indenização ao comprador, por se tratar de um inadimplemento contratual.
Destaque-se que além da possibilidade de ser aplicada à construtora as sanções contratuais, a exemplo de multa, a vendedora também poderá ser acionada judicialmente para responder por eventuais danos materiais e morais.
Qual as obrigações da construtora diante o caso?
Ao firmar um contrato de compra e venda de unidade imobiliária, a construtora se compromete a entregar a obra no prazo previsto, ressalvado o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos.
Nesse sentido, da mesma forma que o consumidor se compromete a adimplir as parcelas relativas à aquisição do empreendimento, também a construtora se compromete contratualmente a entregar o imóvel no prazo consignado.
Portanto, o descumprimento de obrigações contratuais por parte da construtora implica na reparação de eventuais danos causados ao consumidor.
Qual o valor da multa para atraso em entrega de obra?
O valor da multa por atraso na entrega da obra pode estar expressamente prevista no próprio contrato assinado pelas partes. A referida multa é estabelecida em caso de descumprimento contratual por qualquer uma das partes, de forma injustificada.
Nesse sentido, quando a construtora deixa de entregar a obra no prazo previsto, ela incorre em um descumprimento contratual, a ensejar na aplicação da multa estabelecida no contrato firmado entre as partes.
Caso não haja multa expressa em contrato, o valor da multa poderá ser arbitrado pelo próprio Poder Judiciário, levando em consideração o valor de locação do imóvel naquela região e condições de aquisição, os meses em que o consumidor foi privado de usufruir desse bem, a atualização monetária e uma taxa de juros.
Atraso na entrega da obra gera danos morais?
A depender do caso concreto, o atraso na entrega de um empreendimento imobiliário poderá ensejar a responsabilização da construtora no pagamento de danos morais.
O dano moral pode ser conceituado como toda violação da honra ou imagem de uma pessoa, que resulta de ofensa aos direitos da personalidade, a exemplo da intimidade, privacidade, honra e imagem, dentre outros.
De acordo com a doutrina, o dano moral refere-se aos efeitos negativos que impliquem em dor, sofrimento físico e psicológico ou que provoque tristeza resultante de vexame ou humilhação.
Em alguns casos, o atraso na obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, sobretudo quando os consumidores precisam abrir mão de seus projetos pessoais, ou passar por situações constrangedoras e estressantes em razão do atraso na conclusão do empreendimento.
Destaque-se que o valor do dano moral será arbitrado levando em consideração as particularidades de cada caso, que pode variar entre R$ 2.000,00 (dois mil reais) e R$ 10.000,00 (dez mil reais), a depender do entendimento do judiciário em relação ao caso narrado, e das provas produzidas pelo consumidor no curso do processo.
O que acontece em caso de distrato?
O distrato é uma espécie de contrato que objetiva encerrar uma relação contratual pretérita. Por meio dele, as partes acordam mutuamente que todas as obrigações, compromissos e vínculos acordados anteriormente no contrato de compra e venda imobiliária deixam de ter validade.
Em caso de distrato motivado pelo atraso na entrega do imóvel por parte da construtora, o consumidor terá direito de exigir a devolução integral, sem qualquer abatimento, de tudo que foi pago para a vendedora, além disso, poderá cobrar o pagamento da multa por descumprimento das obrigações contratuais.
Importância de um advogado especialista para o caso
Em caso de atraso na entrega da obra, é fundamental contar com o suporte de um advogado especialista, que poderá encontrar a melhor solução para o problema, e garantir que essa situação seja resolvida da melhor forma.
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Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato com um advogado especialista, ele dará todo o direcionamento que você precisa para melhor resolução do seu caso.