Por mais que o termo “adjudicação compulsória” possa parecer complicado, o seu significado é bem simples e pode ser de extrema importância se você pretende transferir um imóvel para seu nome e não possui todos os documentos necessários
De forma bastante resumida, a adjudicação compulsória é a ação através da qual será possível o registro de um imóvel, mesmo que não esteja presente a documentação exigida pela lei, em caso de promessa de compra e venda.
Então, se você quer saber mais sobre a adjudicação compulsória, quais os documentos realmente necessários e quem tem direito a ingressar com tal ação, continue com a gente que vamos te ajudar.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é uma ação presente na legislação vigente que permite a realização do registro de um bem imóvel em nome de uma pessoa que possua direito real ou pessoal, mas que não possui os documentos necessários exigidos em lei.
A decisão final da ação de adjudicação compulsória, caso favorável, será uma sentença que determinará o registro do imóvel em nome da parte que o solicitou.
Assim, quando realizada uma promessa de compra e venda, tendo o promitente comprador cumprido os termos do contrato, o promitente vendedor deverá transferir o bem ao primeiro.
Caso contrário, o promitente comprador poderá solicitar o registro por meio da referida ação, mesmo que não disponha dos documentos exigidos para a transferência, bastando que comprove o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, a existência deste e alguns outros requisitos.
Legislação diante adjudicação compulsória?
Na legislação, a adjudicação compulsória está presente no Código Civil, no Novo Código de Processo Civil e em legislação especial. Ainda, o tema é tratado em súmula do Superior Tribunal de Justiça.
Inicialmente, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil trazem os requisitos da ação de adjudicação compulsória de forma muito breve, tais requisitos serão comentados nos tópicos a seguir.
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Apenas da leitura dos artigos acima podemos concluir que a ação em questão é cabível nos casos em que existir promessa de compra e venda de bens imóveis.
O Código de Processo Civil, em seu art. 825, trata a adjudicação como uma forma de expropriação e, no art. 876, traz especificamente a adjudicação.
Explicamos: a expropriação no direito é uma forma através da qual a Lei (geralmente através de um Juiz), priva o proprietário de alguma coisa que lhe pertence.
Neste sentido, o NCPC traz três possibilidades de expropriação:
“Art. 825. A expropriação consiste em:
I – adjudicação;
II – alienação;
III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens.”
A adjudicação no processo civil é quando um bem penhorado é transferido para o credor. Em outras palavras, quando o devedor possuir bens, estes poderão ser transferidos aos credores como forma de quitar a dívida.
A alienação se dá quando algum bem do devedor é vendido ou leiloado para gerar liquidez e assim transferir o valor ao credor. Portanto, nesta situação, o bem será vendido e o credor receberá em dinheiro.
A apropriação de frutos e rendimentos de empresa, estabelecimento e outros bens refere-se ao credor ter direito aos frutos das propriedades do devedor.
Por exemplo, o devedor possui uma loja de roupas e o credor postula a apropriação de frutos. Caso o pedido seja deferido, o credor passará a receber os lucros da referida loja, até que a dívida seja quitada.
Assim, o credor poderá optar por estas opções para que seja satisfeita a dívida.
O art. 876 e seguintes do Código de Processo Civil apresentam ainda o procedimento para a adjudicação, como será intimado o executado, como se procederá nos casos de valores diferentes entre a dívida e o bem a ser adjudicado e quem tem direito à adjudicação nas execuções.
As leis especiais que regulam sobre a adjudicação são a Lei n° 14.382/22 e o Decreto Lei n° 58/37.
A Lei n° 14.382/22, que trata sobre registros públicos, firma em seu artigo 216-B a possibilidade da ocorrência da adjudicação de bem imóvel de forma extrajudicial, diretamente no registro de imóvel, mediante alguns requisitos.
Deste modo, através da requisição de representante legal (advogado), pode ser solicitada a adjudicação compulsória no cartório de registro de imóveis, mediante a apresentação de procuração e outros documentos.
O Decreto Lei n° 58/37, através de seu artigo 22, garante que em contratos de promessa de compra e venda, tendo o promitente comprador arcado com o contrato, este terá direito a adjudicação compulsória de imóveis não loteados.
Por fim, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça refere:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
De acordo com a súmula acima, a promessa de compra e venda não necessita de registro no cartório de imóveis para que seja cabível a ação de adjudicação compulsória.
Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?
Como vimos, a ação de adjudicação compulsória poderá ocorrer apenas quando houver promessa de compra e venda de imóvel e uma das partes dificultar ou impossibilitar a transferência do bem.
Assim, as hipóteses passíveis desta ação são as seguintes:
- Quando o vendedor se recusar a realizar a escritura de compra e venda;
- Quando o vendedor estiver impossibilitado de realizar a escritura de compra e venda (caso de falecimento do vendedor, por exemplo);
- Quando o vendedor não for localizado;
- Quando o comprador dificultar a lavratura da escritura, fazendo com que o vendedor permaneça como responsável pelo imóvel e impossibilitando a transferência formal de modo a causar transtornos.
A compra e venda de um imóvel só será válida quando for registrada no Registro de Imóveis. Se não for realizada, a propriedade continuará sendo do antigo dono, que será responsável pelas dívidas e tributos inerentes à este bem.
Podemos ver, portanto, que tanto promitente comprador quanto promitente vendedor podem ingressar com a ação de adjudicação compulsória. Tem o nome de adjudicação compulsória inversa quando o autor é o vendedor.
Quem pode pedir a ação de adjudicação compulsória?
Podem pedir a ação de adjudicação compulsória as partes envolvidas em contrato de promessa de compra e venda, ou seja, promitentes compradores e promitentes vendedores.
Ainda, podem ser autores da referida ação os cessionários, promitentes cessionários e sucessores do promitente comprador.
Requisitos
Inicialmente, o principal requisito para a ação de adjudicação compulsória é a existência de uma promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular.
Neste sentido, os tribunais não podem dar prosseguimento de ações de adjudicação baseadas em promessa de compra e venda não registrada em cartório. Porém aquelas registradas terão mais chances de sucesso e cumprem com maior êxito o descrito no art. 1.418 do Código Civil.
Outro requisito trazido pela Lei é o de não haver previsão do direito de arrependimento quando da realização da promessa de compra e venda.
Quais os documentos necessários?
Os documentos necessários para o ingresso de ação judicial de adjudicação compulsória são os seguintes:
I) Documentos comuns para a instrução de petição inicial como:
– Documento com nome completo;
– Número do Cadastro de Pessoa Física;
– Número do Registro Geral;
– Certidão de Nascimento ou Casamento;
– Comprovantes de domicílio;
– E-mail;
– Telefone;
– Procuração.
II) Documentos relacionados à ação de adjudicação compulsória:
– Contrato de promessa de compra e venda do imóvel;
– Comprovantes de pagamento;
– Demais provas que auxiliem na demonstração do direito real do autor.
Já os documentos necessários para o ingresso de ação extrajudicial de adjudicação compulsória são os seguintes:
– Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (se houver);
– A prova do inadimplemento (não transmissão da posse no prazo de quinze dias contados da entrega da notificação extrajudicial);
– Certidões negativas de litígios envolvendo o imóvel;
– Comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão dos Bens Imóveis), devido ao município onde o imóvel estiver localizado;
– Procuração com poderes necessários ao representante legal (advogado).
Qual o prazo para a ação de adjudicação compulsória?
Não há previsão legal quanto ao prazo para ingresso da ação de adjudicação compulsória.
Deste modo, a adjudicação compulsória é imprescritível, podendo o autor ingressar com a ação a qualquer momento após a ocorrência dos fatos.
Vale dizer, ainda, que o advogado estará sujeito aos prazos dispostos no Novo Código de Processo Civil quanto a cada rito e fase processual.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
Tanto a ação de adjudicação compulsória como a ação de usucapião são destinadas a regularizar imóveis, o que pode gerar dúvidas. Ocorre que, estas ações apresentam características muito distintas e podem ser utilizadas em hipóteses diferentes.
A ação de adjudicação compulsória geralmente tem como fim obrigar o promitente vendedor a cumprir com o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ou de possibilitar que o promitente comprador receba a propriedade do imóvel adquirido quando o promitente vendedor não for localizado.
Já a ação de usucapião, tem como fim regularizar a posse mansa e pacífica de um bem (imóvel ou móvel), onde não são extremamente necessárias comprovações de quitação do bem.
Na primeira é necessária a comprovação de quitação, inadimplência da transmissão do bem e preferencialmente a existência contrato de promessa de compra e venda escrito. Esta ação é cabível apenas nas situações em que houver promessa de compra e venda de imóvel.
Na segunda é necessária a comprovação de tempo de posse mansa e pacífica pelos autores, podendo variar de 5 (cinco) a 15 (quinze) anos a depender da modalidade de Usucapião, em muitas vezes independente de como foi obtida a posse.
Esta ação é cabível nas situações em que a parte pretende obter o título de posse de imóvel ou móvel, através da comprovação de alguns requisitos, não sendo necessária a existência de contrato de promessa de compra e venda.
Finalmente, a ação de Usucapião costuma ser mais burocrática e demorada do que a ação de adjudicação compulsória, mesmo tendo sido comprovados todos os requisitos legais necessários.
Qual o valor do processo de adjudicação compulsória?
Não há um valor específico para a ação de adjudicação compulsória, os valores podem variar para cada estado.
Em uma ação deste tipo, são cobradas custas processuais e honorários do advogado.
As custas processuais são pagas diretamente à Vara responsável pelo processo, e costumam ser estipuladas em 1% (um por cento) do valor do imóvel. Tal valor é utilizado para custear o processo perante a Justiça e será devido nos casos em que a parte tiver condições de arcar com os custos.
Não serão devidas custas processuais pelas partes que possuírem assistência judiciária gratuita, mediante comprovação de hipossuficiência financeira.
Os honorários advocatícios são o valor que a parte pagará ao seu advogado para que ingresse com a ação e a represente. Tal valor é fixado por tabela fornecida pela Ordem dos Advogados do Brasil e também varia para cada estado. O valor mais comum trazido é de 6% (seis por cento) do valor de venda do imóvel.
Qual a competência da ação?
A competência para julgamento da ação de adjudicação compulsória é do local do imóvel.
Tal afirmação é trazida pelo art. 47 do Código de Processo Civil, onde ações que se baseiam em direitos reais sobre imóveis serão de competência do foro onde o imóvel está.
Portanto, uma ação de adjudicação compulsória de um imóvel localizado na cidade de São Paulo, deverá ser iniciada no fórum desta cidade.
A única exceção existente é quanto uma das partes está envolvida em processo de falência, neste caso, será competente o juízo responsável pela ação de falência.
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